כל מה שצריך לדעת על הסכמי מכר מקרקעין

חוזה מכר או חוזה מכר דירה נקרא בעגה המקצועית "הסכם מכר מקרקעין". זהו הסכם אשר מטרתו לפרט את תנאי העסקה הצפויה לצאת אל הפועל בין מוכר הנכס ובין הקונה. בניגוד למה שנהוג לחשוב, הסכמי מכר אינם חלים רק על תחום המקרקעין. מצד שני, רכישה של דירה היא אחד המהלכים העסקיים הגדולים והמשמעותיים ביותר עבור האזרחים ולכן היא דורשת התייחסות מיוחדת. המטרה של הסכם מכר מקרקעין הוא למנוע כמה שיותר בעיות ועיכובים. ההסכם פועל לרשות שני הצדדים וקביל בבית המשפט, כל עוד הוא מנוסח בצורה נכונה ועומד בהוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968.


מהו זכרון דברים?

בחלק מעסקאות המקרקעין נהוג לערוך חוזה זכרון דברים לפני הסכמי מכר. חוזה זכרון דברים מסכם את תנאי העסקה ותוקפו גדל בהתאם לפירוט המופיע בתוכו. מבחינת בתי המשפט, חוזה זכרון דברים מפורט ומסודר מצביע על רמת מעורבות גבוהה מצד המוכר והקונה. לעומת זאת, זכרון דברים אשר אינו מנוסח כהלכה פוגע ברושם הרצינות ועשוי שלא להיות קביל בעת דיונים משמעותיים. יש לציין כי חתימה על חוזה זכרון דברים אינה הכרחית לצורך ביצוע הסכמי מכר. במילים אחרות, לפעמים אפילו מומלץ לוותר על זכרון הדברים ולעבור ישר לשלב של ניסוח הסכם מכר על מנת לחסוך זמן. זכרון דברים מתאים למקרים בהם הקונה מבקש לבצע בדיקות בנכס מקרקעין אשר עשויות לארוך זמן רב. במקרים אלו זכרון הדברים קובע מתי הקונה יהיה רשאי לחזור בו מההתחייבות. לרוב, הוא יכול לעשות זאת אם הצגת הדירה התבררה כלא אמינה או אמינה באופן חלקי. מעבר לכך, זכרון הדברים מייצג את התחייבותיו של הקונה כלפי המוכר ולכן הוא משרת את שני הצדדים.


מהם הפרטים החשובים של הסכמי מכר?

יש מספר פרטים אותם חשוב מאוד לכלול בתוך הסכמי מכר מקרקעין. הפרט החשוב ביותר הוא זיהוי הנכס באופן ודאי, והחתמת המוכר על כל ההצהרות הנחוצות למהות הנכס והבעלות עליו. רכישת נכס חייבת להתבצע מול הבעלים או מיופה כוח מטעמו. הסכם מכר יכול למנוע מצב בו רוכש העביר את מיטב כספו אל מישהו שהוא אינו בעל הנכס האמיתי. יש לקבוע במסגרת ההסכם את המחיר שישולם בעבור הנכס, את לוח התשלומים ואת שער הדולר. לא מומלץ להסתפק בנוסח קבוע של הסכם מכר או בכל תחליף אחר המוצע על ידי אנשי מקצוע שאינם עורכי דין. רק עורך דין יידע לנסח את ההסכם כפי שמקובל, תוך הישענות על הניסיון העומד לרשותו. עורך דין המתמחה במקרקעין נפגש עם הסכמים מן הסוג הזה על בסיס קבוע. הוא יכול להיעזר בפסקי דין תקדימיים, לייצג את הלקוח נאמנה ולצמצם את הסיכון איתו הלקוח מתמודד.


מהו לוח תשלומים?

לוח התשלומים המקובל אשר מופיע ברוב ההסכמים למכירה ורכישה של נכסי מקרקעין קובע את ההסדר הבא: 10% ממחיר הנכס משולם למוכר במעמד חתימת ההסכם ובליווי עורך הדין של כל אחד מהצדדים, כאשר 10% נוספים משולמים עם מסירת הדירה. בין שני מועדים אלו נהוג לגבות את יתרת התשלום על פי המופיע בחוזה ובהסכמים. יחד עם זאת, לוח התשלומים נקבע על פי ההתחייבויות של המוכר לסיום עבודות, תשלומים לצד ג' וכדומה. גם לוח הזמנים של הקונה יכול להשפיע על לוח התשלומים שייקבע בין הצדדים. מומלץ לשלב בתוך לוח התשלומים התייחסות אל רישום הערת אזהרה, הסרת שעבוד לבנק בגין משכנתא וסעיפים אחרים בהמלצת עורך דין. 


שם מלא:

טלפון:

אימייל:

פנייה בנושא...