דיני מקרקעין ופטור ממס שבח

החוק קובע מספר דרכים לצורך קבלת פטור מתשלום מס שבח בעת מכירה של דירת מגורים. למרות שזכויות אלו תקפות לגבי כל בעלי הנכסים העומדים בקריטריונים, מומלץ לנצל אותם בעזרת עורך דין המתמחה בתחום. פטור ממס שבח עשוי להיות מגולם בעשרות אלפי שקלים ומאוד לא כדאי לוותר עליו בשל חוסר היכרות עם דיני מקרקעין.

כל עסקת מקרקעין מחייבת התייחסות מפורטת לנושא המיסוי. באופן עקרוני, עסקה מן הסוג הזה מלווה בתשלום מס למדינה. המס העיקרי נקרא מס שבח ומקורו בחוק מיסוי מקרקעין. זהו שיעור מס גבוה למדי, הנגזר מהעלות הגבוהה ממילא של עסקאות מקרקעין. מלבד מס שבח צריך בעל הדירה לבדוק גם את היטל ההשבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל ועוד. כל מס כזה דורש התייעצות עם עורך דין והתייחסות ספציפית אל נסיבות המקרה, אולם כדאי להתחיל עם מס השבח והתנאים בהם ניתן לקבל פטור עבורו.


מהי דירת מגורים מזכה?

על מנת לקבל פטור ממס שבח נדרש בעל הנכס להוכיח כי מדובר על דירת מגורים מזכה. זו דירה שבנייתה הסתיימה, אשר בעל הזכויות בה הוא יחיד והיא משמשת לפי טיבה למגורים בלבד. בנוסף, רשויות המס בוחנות את תקופות השימוש למגורים בפועל בדירה. הדרישה היא להוכחה שהשימוש בדירה לפני המכירה נעשה למגורים. רק מי שדירתו עונה להגדרה של דירת מגורים מזכה יכול למכור אותה בפטור ממס שבח. יחד עם זאת, יש צורך במענה על אחד מבין תנאים קבועים.

התנאי הראשון לפטור ממס שבח הוא מכירה כל ארבע שנים. מוכר דירת מגורים מזכה שלא מכר דירה אחרת בפטור ממס בארבע השנים האחרונות זכאי לפטור בעת מכירת הדירה הנוכחית. המשמעות של החוק היא שניתן למכור דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח כל ארבע שנים. מצד אחד, החוק בא לתת מענה על הצרכים והדרישות של בעלי דירות צעירים כמו משפחות או זוגות. מצד שני, החוק מונע התנהלות בעלת אינטרסים כלכליים סביב שוק הנדל"ן. פטור זה יכול לשמש את מי שברשותו מספר דירות, אך הוא כמובן יכול למכור כל ארבע שנים רק דירה אחת כדי לקבל אותו.


דירה יחידה, דירה בירושה ופטור במכירת שתי דירות

התנאי השני לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירה של דירה יחידה. מוכר שברשותו דירת מגורים מזכה אחת ולא היו ברשותו יותר מדירה אחת בארבע השנים שקדמו למכירה, וכן הוא לא ביצע מכירה של דירה בפטור ממס ב-18 החודשים האחרונים, זכאי לפטור. בנוסף, ישנה הקלה הנובעת מכך שרבים רוכשים דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת ברשותם. לכן נקבע כי מי שרכש דירה נוספת בשנה שלפני מכירת הדירה הישנה עדיין זכאי לפטור – כל עוד לא עברה שנה מרגע רכישת הדירה החדשה עד מכירת הדירה הישנה.

תנאי שלישי לקבלת הפטור הוא פטור במכירה של דירה שנתקבלה בירושה. במידה ולמוכר יש בעלות על דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה, והוא בן זוגו של המוריש או צאצא שלו, כאשר לפני הפטירה היה המוריש בעל דירה אחת, אשר לו היה מוכר אותה היה זכאי לפטור, עובר הפטור אל היורש. התנאי האחרון הוא פטור במכירת שתי דירות. זהו פטור נדיר יחסית והוא חד פעמי לכל מוכר. הפטור קובע בין היתר כי מוכר שמכר דירת מגורים בפטור רשאי למכור דירת מגורים נוספת, כל עוד שתי המכירות נעשו תוך שנה בסכום שלא עולה על מיליון וחצי שקלים.


שם מלא:

טלפון:

אימייל:

פנייה בנושא...