שיטות לניהול פרויקטים של תמ"א 38

בעזרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ניתן לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. בשנים האחרונות מתעוררת המודעות לרעידות אדמה ולנזק שהן עשויות ליצור. מלבד העובדה שיש איזורים רבים בישראל הנחשפים לרמות סיכון גבוהות, קיים חשש מפני המגורים בתוך או לצד מבנים ישנים שהיתר לבנייתם הוצא לפני תאריך 1 בינואר 1980. הבנייה של מבנים אלו בוצעה על פי תקנים שאינם בתוקף ולכן נוצר צורך משמעותי בתכניות תמ"א 38. מצד שני, לא כל הדיירים מכירים את הוראות החוק והמועצה הארצית לתכנון ולבנייה. ממשלת ישראל אישרה את תכנית המתאר הארצית רק בשנת 2005, מה שהופך את ההתנהלות סביב הפרויקטים למורכבת ומסועפת. על מנת להתגבר על קשיים צפויים בגיוס רוב לקראת אישור תמ"א חשוב להתייעץ עם עורך דין, ולערב אנשי מקצוע מוקדם ככל האפשר. בנוסף, מומלץ להכיר את השיטות הקיימות לניהול הפרויקטים.


ניהול בידי ועד הבית

לאחר בדיקה של מהנדס מוסמך, כתיבת חוות דעת, הערכת עלויות, קבלת אישורים והכנת תכניות מפורטות, ניתן להתחיל בביצוע פרויקט התמ"א. שלב המימוש כולל את הבנייה, את הפיקוח ואת הניהול עד לסיומה של תמ"א 38 והאכלוס או המכירה של תוספות הבנייה. בפני ועדי בתים אשר אחראיים על התכנית מול הדיירים עומדות 3 אלטרנטיבות שונות עבור ניהול הפרויקט. האפשרות הראשונה היא מימוש באופן עצמאי של הזכויות: במסגרת החלופה הזו ועד הבית מממן את חיזוק הבניין ומקבל לידיו עם סיום הפרויקט את הרווח בגין תוספות הבנייה. זו שיטה המתאימה לדיירים שרוצים להיות מעורבים בעצמם בפרויקט. הם משקיעים סכומי כסף נכבדים, אשר צפויים להיות מוחזרים להם לאחר הבנייה ומכירת התוספות. החיסרון של מימוש באופן עצמאי הוא הסיכון הרב של הדיירים. עליהם לקחת על עצמם אחריות גדולה, להיות מעורבים בתחום אשר בו הידע שלהם מצומצמים ולדעת כיצד להתנהל מול גורמים שונים. בנוסף, מצטברים המון סכסוכים בין דיירים המעורבים בניהול כזה. היתרון הוא כמובן הרווחים שניתן לגרוף עקב התמריצים אותם מחלקת המדינה בגין ביצוע תמ"א 38.


מימוש עם קבלן

האפשרות השנייה לניהול פרויקט תמ"א היא מימוש על ידי קבלן. זו האפשרות הנפוצה ביותר, ובה ועד הבית פונה אל קבלן המקבל לידיו את זכויות הבנייה עם סיום הפרויקט. בתמורה, הקבלן מבצע את החיזוק ודואג לכל ההיבט המקצועי. בשיטה זו ועד הבית מעורב רק בשלבי הערכת כדאיות, התקשרות עם הקבלן, חתימת חוזה ופיקוח על עבודתו. כאן רמת המעורבות של הדיירים היא נמוכה יחסית, אך הם אינם מקבלים את הרווחים והתמריצים לידיהם באופן ישיר. מנגד, עליהם להשקיע מאמץ וזמן בכך שהקבלן יבצע את ההתחייבויות.


פנייה לחברה פרטית

האפשרות השלישית במימוש תמ"א 38 היא פנייה אל חברה פרטית. בישראל פועלות לא מעט חברות המתעסקות אך ורק בפרויקטים של תמ"א. בניגוד למה שנהוג לחשוב, חברות אלו לא מרוכזות רק במרכז וניתן למצוא אותן גם בצפון ובדרום. באפשרות הזו ועד הבית מעסיק ומשלם לחברה פרטית המנהלת את הפרויקט, בתמורה לזכויות לתוספת בנייה. החברה יכולה לשלם לקבלן בעבור עבודתו, או לחילופין להעביר אליו חלק מהזכויות תוך ניכוי אחוז מסוים מהרווח. כל חברה בוחרת כיצד לפעול בהתאם למיקום הנכס, היקף הפרויקט והתמריצים הצפויים. דיירי הבית אינם משקיעים בפרויקט מכיסם, אולם הם לא זוכים ברווח הגלום מהתמ"א אלא רק להטבות כגון שיפוץ חזית, הוספת מעליות, לובי או חנייה וכמובן חיזוק עמידות בפני רעידות אדמה.


שם מלא:

טלפון:

אימייל:

פנייה בנושא...