אילו קשיים יכולים לעמוד בפניכם בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38?

דיירים המעוניינים לנצל את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה חייבים להכיר את סל המכשולים אשר עשויים לעמוד בדרכם. באופן כללי, השלבים במימוש תכנית המתאר כוללים בדיקה של מהנדס, כתיבת חוות דעת, הערכת עלויות, תכנון וביצוע. בפועל, בכל אחד מהשלבים הללו יכולים להיווצר תקלות ועיכובים אשר שווים הכספי גבוה למדי.

תמ"א 38 היא תכנית מורכבת שהוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים. מנגד, התכנית פעילה משנת 2005 בלבד ולא כל הגורמים המעורבים בקיאים בפרטיה. כדאי לציין את חשיבותו של עורך דין אשר יכול למנוע חלק גדול מהקשיים. בין אם אתם דיירים בבניין שנבנה לפני 1 בינואר 1980, קבלנים הנדרשים לפרויקט בהיקף של תמ"א או חברת ניהול – עורך דין הוא הגורם היחיד אשר יכול לעמוד לרשותכם לכל אורך הדרך.


התנאים המקדימים לביצוע תמ"א בבניין

ניתן לחלק את הקשיים המלווים פרויקטים של תמ"א 38 למספר סוגים. הסוג הראשון הוא בעל היבטים טכניים, אך יש לו משמעות פרקטית. הוראות התמ"א מגדירות האם הבניין עומד בתנאים מקדימים. הוראות אלו נגזרות מתוך מועד הוצאת היתר הבנייה לבניין. במילים אחרות, בניין אשר היתר לבנייתו הוצא לאחר 1980 לא יזכה לתמריצי התמ"א גם אם מצבו בכי רע.

מעבר לכך, ישנם שיקולים הנדסיים כגון צורת המגרש, גודלו ומיקומו של הבניין ביחס לשטחים נוספים הצפויים להצטרף לאחר מימוש זכויות הבנייה. על מנת לאשר את הפרויקט יש צורך בעמידה בכל הקריטריונים הללו תוך הקפדה על הוראות הספציפיות אשר חלות על הבניין.


אישורי השכנים

הסוג השני של קשיים אשר יכולים לעמוד בפניכם בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38 קשור אל השכנים או ועד הבית. ראשית, דיירים שמתכננים תמ"א זקוקים לאישור של הרוב הדרוש המוגדר בחקיקה הנלווית. הרוב מגיע מתוך בעלי הדירות בבניין ומטרתו היא לאשר ביצוע עבודות ברכוש המשותף.
שנית, שכנים אשר אינם מעוניינים בבנייה ובפיתוח יכולים לעכב את הפרויקט באופן משמעותי. גם בעלי דירות בבניינים סמוכים יכולים להגיש התנגדות. כפי שנראה בהמשך, הועדה המקומית אשר מהווה את הפקטור המרכזי ביותר באישור של הפרויקט יכולה לסרב רק בשל החשש מתביעות שיוגשו נגדה על ידי בעלי נכסים סמוכים.


הועדה המקומית

הקושי הגדול ביותר במימוש הטבות ופרויקטים של תמ"א 38 בא לידי ביטוי בפעילות הועדה המקומית. זו ועדה אשר מוסמכת לאשר או לא לאשר את זכויות הבנייה, חלקן או אף אחת מהן. הועדה פועלת מתוקף הוראות התמ"א וכאשר היא אינה מאשרת חלק מזכויות הבנייה, הפרויקט עשוי להפוך להיות לא משתלם מבחינה כלכלית. על הועדה המקומית לשקול את סוג התוספת המתאימה לכל מבנה, על סמך תנאים מקומיים כגון: יכולת נשיאה של תשתיות ושירותים, שיקולים תכנוניים, שיקולים הנדסיים ואדריכליים וכדומה.

לועדה המקומית יש שיקול דעת רחב אותו היא מפעילה מסל של זכויות שונות. מהנדס הועדה וחברי הועדה המקומית יכולים להחליט איזה חלק בתכניות ובפרויקט לאשר. הועדה המקומית אחראית על איזורים אורבניים כוללים ולכן היא רשאית להכין תכנית ספציפית, בהתאם לחשיבות ההיסטורית של כל איזור או לתוספות הקיימות.

לסיכום, שיקול דעת הועדה המקומית הוא גורם אחד מיני רבים בדרך אל מימוש זכויות תמ"א 38. כדאי לבדוק את הקשיים הללו מראש ולהתייחס אליהם כבר בשלבי התכנון. עוד מומלץ לפנות אל עורך דין ולהתנהל בצורה נכונה מול כל הגורמים המעורבים.


שם מלא:

טלפון:

אימייל:

פנייה בנושא...