התחום של מקרקעין נדל״ן רחב מאוד והוא כולל בתוכו מגוון רחב של תקנות, חוקים וסעיפי עזר עירוניים. כפועל יוצא מכך, חשוב להכין את שיעורי הבית לפני שבוחרים איפה ואיך להשקיע בנכסים מן הסוג הזה
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 חושפים רק טפח מהמורכבות סביב הנושא של השקעות בנדל"ן. בגלל שהתחום של מקרקעין נדל״ן אטרקטיבי בעיני משקיעים רבים שחלקם אנשים פרטיים וחלקם יזמים וקבלנים, הוא מחייב היכרות לעומק עם הסעיפים הרלוונטיים בחוק.
אם לא מביאים בחשבון את ההבדל בין התקנות, החוקים וסעיפי העזר העירוניים, עלולים להגיע למצב שבו מאבדים תשואה יקרת ערך מההשקעה. החדשות הטובות הן שכיום ניתן להכיר מראש את כל התקנות והחוקים האלה, בין אם בצורה עצמאית ובין אם אחרי התייעצות עם עורך דין.
מה קובע חוק התכנון והבנייה?
קודם כל, מה שצריך לבדוק סביב הנושא של מקרקעין נדל״ן זה את כל העניין של תכנון ובנייה. אלו חוקים שמשפיעים באופן ישיר על האטרקטיביות של השקעה כזו או אחרת, על הסיכוי לכך שהמשקיע יקבל תשואה ועל משך הזמן שיעבור מהרגע שבו מגייסים הון עצמי ועד שמסיימים להחזיר את ההלוואה של המשכנתא.
אז לפני שבוחרים איפה ואיך להשקיע, צריך להבין את הסעיפים המרכזיים של חוק התכנון והבנייה ולהתייעץ עם עורך דין לגבי המשמעות שלהם. בשלב הבא, מבררים האם חוק התכנון והבנייה משפיע על ההשקעה בטווח הקצר והארוך. באותה הזדמנות, אפשר גם לערוך סקירה כללית של תוכניות בנייה קיימות סביב מושא ההשקעה.
מה הקשר בין מקרקעין נדל״ן ודיני חוזים?
אי אפשר לדבר על השקעות מקרקעין נדל״ן בלי להזכיר דיני חוזים. בסופו של דבר, כל עסקת נדל"ן או מקרקעין מערבת חתימה על חוזה כזה או אחר. עם זאת, החוקים שקשורים לדיני חוזים עלולים לבלבל את מי שרוצה להשקיע בנדל"ן.
דיני חוזים יכולים להשפיע גם על האופן שבו שותפים עסקיים מתעניינים בנושא של מקרקעין נדל״ן. בגלל שרכישת נכס נדל"ן היא מטבעה עניין יקר מאוד, רבים בוחרים להיכנס אליה במסגרת שותפות. בתנאים כאלה של שותפות, יש לוודא גיבוי בכתב והסכמה משפטית על כל הסכמה בעל פה בין היזמים, הקבלנים, הרוכשים, השותפים וכן הלאה.
כך מפחיתים סיכונים בהשקעות מקרקעין נדל״ן
הדרך להפחית סיכונים מיותרים ברמה המשפטית היא להתייעץ עם עורך דין. כאשר מתייעצים עם עורך דין לגבי חוקים ותקנות שונות סביב הנושא של מקרקעין נדל״ן, דואגים מלכתחילה לגיבוי מקצועי ואובייקטיבי לכל החלטה שאותה רוצים לקבל.
יתרה על כך, התייעצות עם עורך דין יכולה למשל לחשוף את המשקיע לשיקולים שונים סביב חוק המכר. בפועל, חוק המכר משנת 1968 מקדים לדוגמא את חוק מכר הדירות משנת 1973, אך רק היכרות עם שניהם יחד תעניק לכל משקיע תמונת מצב אמינה לגבי הנכסים שאליהם הוא עומד להתחייב.
גם חוקים כלליים משפיעים על מקרקעין נדל״ן
יש עוד חוקים רבים שעשויים להשפיע על האטרקטיביות ועל התשואה של השקעות מקרקעין נדל״ן וכדומה. על קצה המזלג, ניתן להזכיר את חוק הגנת הדייר שרלוונטי לכל מי שרוצה לקנות נכס ואז להשכיר אותו, את חוק השכירות ואת חוק פינוי-בינוי.
לבסוף, יש לקחת בחשבון שינויים בתקנות ואת הרגולציה מטעם משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון. הפתרון הוא להביא בחשבון את החוקים הללו ולהתייחס ברצינות גם לסעיפים שנראים על פניו שוליים, כמו למשל חוק חוזה קבלנות בהשקעה וברכישה של דירות חדשות.